Übertragen von Hypotheken an eine andere Bank

Transfer bestehende Hypothek / Equity Release an eine andere Bank / Finanzinstitut

Übertragen von Hypotheken an eine andere Bank

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So übertragen Sie Namen auf Hypothekendarlehen

So übertragen Sie Namen auf Hypothekendarlehen

Wenn eine bestehende Hypothek Kreditübertragungen zu einem neuen Kreditnehmer, die neue Kreditnehmer "geht davon aus" die Hypothek. In den meisten Fällen erfordert die Genehmigung Kreditgeber Namen auf der Hypothekendarlehen zu übertragen.

Umstände für eine angenommene Hypothek

Viele Umstände vorliegen, wenn jemand eine Hypothek übernehmen muss. Die häufigste ist es, Kinder über die Hypothek von Alterung oder verstorben Eltern nehmen.

Ein weiteres gängiges Szenario ist, wenn ein finanziell notleidende Hausbesitzer muss das Haus verkaufen. In diesem Szenario verhindert eine Annahme Abschottung. Manchmal verwenden Verkäufer eine Annahme den Verkauf verlockender zu machen; dies gilt vor allem, wenn die aktuellen Zinssätze höher als die ursprünglichen Hypothekenzinsen sind.

Die Kreditgeber sind stark reguliert, damit beauftragt, um sicherzustellen, jeder Kreditnehmer die Schulden ohne Not bezahlen können. Wegen dieses Darlehen Annahmen sind genehmigungspflichtig. Überprüfen Sie die Hypothek Notiz, auf der Suche nach Bedingungen und Ausschlüsse auf Annahmen.

Lenders behalten sich das Recht vor, vollständig die neue Kreditnehmer unterschreiben, der Kreditnehmer Kreditwürdigkeit des Darlehens zu übernehmen hat zu gewährleisten. Um den Prozess zu starten, kontaktieren Sie den Kreditgeber oder Hypothekenverwaltungsgesellschaft zu sehen, welche Unterlagen von allen Beteiligten erforderlich ist.

Wenn der neue Kreditnehmer wird nicht kreditwürdig betrachtet, wird der Kreditgeber wahrscheinlich die Übertragung verbieten. Auch wenn der Kreditnehmer kreditwürdig ist, eine Due-on-sale-Klausel in der ursprünglichen Hypothek könnte die Transaktion untersagt. Die Zahlung des fälligen Betrages würde genügen, den Kreditgeber, aber jemand hat mit den zusätzlichen Mitteln zu kommen.

Wenn Kreditwürdigkeit das einzige Problem ist, ein Darlehen Annahme zu verhindern, ein starker Co-Unterzeichner können in einigen Fällen helfen. Wenn Darlehen Annahmen verboten sind, ein Verkauf und die Finanzierung mit einem neuen Kreditgeber könnten die einzige Lösung sein.

Füllen Sie das Quitclaim oder Grant-Urkunde

Die Hypothek Notiz ändert sich nur die für die Zahlung für die Eigenschaft verantwortlich ist; es spielt keine Titel den Besitzer wechseln. Quitclaim und gewähren Taten sind Hinweise von Immobilien-Transfers. In Verbindung mit der Zustimmung der Kreditgeber und begleitendem Hypothek beachten Transfer, führen Sie einen dieser beiden Taten.

Verwenden Sie quitclaim Taten in Gifting Situationen zwischen den Familienmitgliedern. Verwenden Erteilung Taten für Verkaufstransaktionen. Sobald Sie die Hypothek beachten, Datei die entsprechende beglaubigte Urkunde mit dem Landkreis Register- und zahlen Registrierungsgebühren zu übertragen. In Kalifornien ein "Vorläufiger Eigentümerwechsel" Form erforderlich ist, wenn die Tat der Aufnahme.


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Im vergangenen Monat hatte meine Schwester-in-law Wendy eine Woche weg von der Arbeit und buchte eine Last-Minute-Reise nach Quebec. (Sie haben es verdient: sie ist eine Nachtschicht Krankenschwester in Seattle der größten Trauma Krankenhaus.)

Als Familienmensch, bin ich mehr als ein wenig neidisch auf Wendy Sitz-of-the-Hose globetrotting. So war ich froh, als sie eine Pause nahm vom Radfahren rund um einen See und Essen Montreal Fleisch geräuchert mich mit einer finanziellen Frage per E-Mail.

ihr Ticket nach dem Kauf, wollte Wendy einige Ausgaben Geld von einer Bank zur anderen bewegen. Sie zieht es zu Kredit belasten, so wollte sie viel Geld in das Girokonto, deren Debitkarte setzen erhebt keine internationalen oder ATM Gebühren.

So verwendet sie eine Funktion ihrer Banken, die kostenlose Interübertragung ermöglicht. Es hat viele Namen: „Externe Transfers“ ist ein beliebter Gattungsname; „Money“ eine beliebte Marke. (Um es klar, wir reden über Möglichkeiten, Geld zu sich selbst, nicht jemand anderes zu senden.)

Leider hat es das Geld viel mehr zu erreichen, als sie erwartet. Also fragte sie mich: Was diese Dienste sind eigentlich? Wie gut funktionieren sie? Und kann ich ihnen vertrauen?

Nicht das Clearing Verlag Haus

Alle diese Interbankentransfer Funktionen stützen sich auf eine Jahrzehnte alte Netzwerk das Automated Clearing House (ACH) genannt.

ACH begann in den frühen 1970er Jahren, lange bevor jemand einen PC hatte. Es wurde entwickelt, um Geld zwischen Banken billiger und einfacher als Papier-Schecks oder Überweisungen zu bewegen.

ACH ist jetzt für alle Arten von Geld verwendet bewegt: direkte Einzahlung von Ihrem Arbeitgeber, Online-Rechnung bezahlen, automatisierten Rechnungszahlungen. Jedes Mal, wenn Ihr Bankkonto und Routing-Nummer aus dem Boden eines Schecks liefern, die Sie verwenden das ACH-Netzwerk.

Hier ist, wie eine externe Überweisung Funktion typischerweise funktioniert. Wenn ich in meiner Kredit-Gewerkschaft einzuloggen und klicken Sie auf Externe Transfers kann ich ein Konto bei einer anderen Bank hinzuzufügen. Ich tue dies, indem die Routing-und Kontonummer des externen Kontos eingeben.

Dann wird die Credit Union, diese beiden Testeinlagen von Mengen unter 1 $ machen. Ich betrete die Beträge und das Konto bestätigt wird.

In einigen Fällen kann ich ein externes Konto sofort durch Eingabe meiner Online-Banking-Benutzernamen und das Passwort für die externe Bank hinzuzufügen. Sobald das externe Konto bestätigt ist, kann ich Geld in die oder aus ihm heraus.

Und hier ist, wo wir auf den ersten entscheidenden Punkt über ACH bekommen: es langsam ist.

Wir auf sofortige Befriedigung verwendet. Hören Sie einen Song, den Sie mögen? Kaufen Sie es sofort auf Ihrem Handy. ACH ist nicht so. Wie ich, es ist ein Kind der 70er Jahre. Im Gegensatz zu mir hat es nicht viel technologischen Fortschritt seitdem gemacht.

ACH arbeitet nur an Werktagen-Wochenenden oder Feier-und nimmt an über Nacht mindestens. Aber es gibt viele Gründe, Ihr Geld kann mehr als ein Arbeitstag nimmt ihr Ziel zu erreichen, wenn Sie einen ACH-Transfer machen:

Ihre Bank verwendet einen Mittelsmann ACH Transfer zu behandeln. So ist es mindestens ein Tag von Ihrer Bank an die Zwischenhändler zu bekommen, und zumindest ein weiterer Tag von dem Mittelsmann an die Empfängerbank zu erhalten.

Ihre Bank kann eine Gebühr für einen schnelleren Service berechnen. Meine Kredit-Gewerkschaft bietet 3-Business-Tage-Transfer kostenlos oder 1-Tages-Transfer für $ 2.

Die Bank am empfangenden Ende einen Einfluß auf das Geld für ein paar Tage, um einen Schutz vor Betrug oder nicht ausreichende Mittel setzen kann. Dies ist vor allem, wenn Sie eine ACH-Pull-Transaktion machen, die ich in einer Minute erklären würde.

In den letzten paar Jahren haben kleine Banken und Kreditgenossenschaften, die Möglichkeit des Aufbaus einer taggleichen ACH Netz erkundet. Bisher hat sich nichts dabei herauskommen.

Also, der erste Schlüssel ACH Transfer verwendet, ist bereit sein, zu warten. Sie sind wie das Geld Äquivalent der US-Post Medien Mail: billig und zuverlässig, aber langsam und (in den meisten Fällen) ohne garantierten Liefertermin. Der zweite Schlüssel ist: Geld schieben, ziehen Sie es nicht. Das erfuhr ich von meinem Kollegen Harry sitzt am Finance Buff Blog.

Wenn ich meinen Kredit Gewerkschaft externen Transferservice nutze, kann ich Geld von meiner Kredit-Gewerkschaft zu einem externen Konto senden. Dies ist ein Push. Oder ich kann Geld in von dem externen Konto zu meiner Credit Union ziehen.

Geld ziehen präsentiert ein paar Probleme: Die Bank tut das Ziehen nicht weiß, wie viel Geld in dem externen Konto ist. Sie könnten das Konto überziehen und einen Überziehungsgebühr am Ende zahlen, oder einfach nur sich selbst ärgern, wenn die Transaktion fehlschlägt.

Zur Betrugsprävention, du ziehen die Bank Sie hat die Möglichkeit, die Transaktion rückgängig zu machen. Das ist eine gute Sache. Wenn einige Gauner Geld von meinem Konto über ACH zieht, möchte ich in der Lage sein, um die Bank aufzurufen, selbst nachdem die Transaktion genehmigt, und zu sagen: „Hey, jemand mein Geld gestohlen hat!“

Aus diesem Grunde wird die Empfängerbank in der Regel setzt einen Einfluß auf dem Geld für mehrere Tage, nachdem die Transaktion genehmigt, einen langsamen Prozess machte noch langsamer.

Sie können, indem sie eine Push-Transaktion diese beiden Probleme vermeiden. Wenn nur eine Ihrer Banken ein externes Übertragungsfunktion hat, jedoch könnte man keine Wahl.

Was also, wenn Sie brauchen schnell Geld zu bewegen? Ich kann von drei Möglichkeiten denken.

Verwenden Sie eine Kreditkarte oder eine andere Form der Zahlung. Überspringen Sie die Debit-Karte, zumindest bis die ACH Transaktion abgeschlossen ist.

Verwenden Sie einen Scheck. Einige Banken, vor allem kleine Banken und Kreditgenossenschaften, eine Prüfung durch Ablagerung auf der gleichen Werktag-schneller als jede ACH Transaktion gutschreiben. Dies gilt auch, wenn Sie den Scheck über Ihr Smartphone deponieren.

Natürlich kann die Bank immer einen Einfluß auf den Scheckeinreicher setzen, so weit die Geschwindigkeit von gewährleistet.

Machen Sie eine Überweisung. Überweisungen sind Old-School. Sie beinhalten die direkte Kommunikation zwischen zwei Banken. Sie sind sehr schnell (am selben Tag, und in der Regel am selben Stunde) und sehr teuer &# 8212; Sie werden an beiden Enden, etwa $ 40 insgesamt im Durchschnitt zahlen.

Es&# 8217; s wahrscheinlich nicht wert, wenn Sie nur auf einer 3% internationale Transaktionsgebühr und ein paar ATM Gebühren zu sparen versuchen. Sie können auch mit Draht bar direkt an einer Person oder ein Bankkonto via Western Union, die teurer in der Regel selbst ist.

Wendy bekam schließlich ihr ganzes Geld in das richtige Konto, hatte eine tolle Zeit in Kanada und brachte mir einige Ahorn Süßigkeiten. Das nächste Mal sage ich ihr meine Gebühren steigen, und ich möchte Sirup.

Matthew Amster-Burton ist ein persönlicher Finanz-Kolumnist bei Mint.com. Finden Sie ihn auf Twitter @Mint_Mamster.

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